Seefahrer, Museumteam, Wählergruppe, Aktionskünstler, Chorsänger, Theatermacher, Piloten und Idioten und natürlich Freunde

 

1. Diskussionspapier der MMW für den neuen Arbeitskreis Kuranlage Dangast.


 

Problemfelder - Investitionsstau rund 1.2 Millionen Euro (ohne Dangast- Haushier rund 60.000,- ), davon über 600.000,- € für das Bäderhaus, das so ohnehin nicht wieder in den Betrieb gehen soll.

  • hohe Bewirtschaftungskosten 300.000,- Euro (die es bei einem Neubau natürlich auch gibt nur, dass das Risiko unberechenbar ist)

  • mangelnde Attraktivität - Leerstände

    Lösung: Der Investitionsstau und die hohen Betriebskosten hängen mit den Verkaufsabsichten der Stadt ursächlich zusammen. Über 15 Jahre haben Verwaltung in Politik aufs falsche Pferd gesetzt und die Anlage nicht modernisiert. Trotzdem konnte das Dangast-Defizit durch Personalentlassung (Bäderabteilung) und Privatisierung (Anwendungsbereich / Sauna) und die Schließung des unrentablen Bewegungsbades um fast 400.000,- Euro reduziert werden.

    Diesen Prozess wieder umkehren bedeutet wieder ins finanzielle Risiko mit Aufgaben gehen, die wir erst schmerzlich abgebaut haben.
    Die alte Gebäudetechnik wieder herzustellen - heißt die alten Fehler wiederholen. Wer will schon das Bewegungsbad wieder herstellen? Wer glaubt, dass es sinnvoll ist eine teure und überdimensionierte Heizungsanlage wieder herstellen,?

    Diese Betriebsteile (Sauna, Anwendungen, Wellness usw. an einem anderen Ort) in neuen Räumen unter Privater (gleiche Pächter wie jetzt) Trägerschaft anzusiedeln bedeutet den Pächtern auch eine wirklich Miete und die realen Betriebskosten aufzubürden.

    Wenn sie also bereit sind die realen Kosten langfristig (mindestens fünf Jahresverträge) für ihren Betrieb in ihre Kalkulation aufzunehmen zeugt dies zunächst von unternehmerischen Denken und Risikobereitschaft.

    Das sollte die Mindestanforderung an alle zukünftigen Pächter (egal ob im Neubau oder im Altbestand) sein. Das Schlüsselwort ist Verlässlichkeit. Die Stadt kann nicht mehr wie früher Investitionen in Millionenhöhe vorfinanzieren und dann hoffen, dass der Pächter auch weiß was er tut und durchhält. Umgekehrt kann man von einem Pächter oder Käufer auch nur Investitionen erwarten, wenn die Stadt seine Investitionen auch verlässlich schützt.

    Die Konsequenz ist - will man den Investitionsstau in der alten Kuranlage aufarbeiten - das zunächst ein Grundsatzbeschluss erfolgen muss die entsprechenden Gebäudeteile langfristig (10 Jahre) zu verpachten oder ggf. zu verkaufen. Jedes weiter Jahr was wir mit unausgereiften Konzepten und langwierigen Ausschreibungen vertrödeln vergrößert den Investitionsstau, verhindert zusätzliche Einnahmen und bedeutet, dass wir unrentable Bewirtschaftungskosten von geschätzten 200.000,- € pro Jahr in die Luft blasen.

    Der Paradigmenwechsel per Grundsatzbeschluss eröffnet den Pächtern und Investoren eine Perspektive, nötige Reparaturen und den Einbau neuer Technik in ihre Kalkulation einzubinden und durchführen zu lassen.

    Aus der Aufstellung der Verwaltung ergibt sich ein Investitionsvolumen von rund 1.2 Millionen, das auf den ersten Blick resignieren lässt. Aber wie oben schon angedeutet wer will denn eigentlich den alten Zustand wieder herstellen?

    Nimmt man nun z.B. die
    Anwendungsbereich mit Sauna.
    Derzeit werden im Wesentlichen nicht einmal die Betriebskosten erstattet - viel Energie geht durch die Keller, und das stillgelegte Bewegungsbad verloren und muss von der Stadt bezahlt werden.

    Bei einer Verlässlichkeit könnte der Pächter in eine separate Heizungs- und Belüftungsanlage usw. investieren um dadurch seine Betriebskosten (minimal 20 - 30 %) drastisch senken. Eine minimale Pacht von 1.000,- Euro pro Monat für die ersten zehn Jahre ließe darüber hinaus genügend Luft für weitere Investitionen.


    Ersparnis für die Verwaltung: Betriebs- und Investitionskosten, Ertrag 12.000,- pro Jahr

    Gastronomie „Bistro am Deich“ - hier gibt das Gleiche. Lange Pachtzeit, private Investitionen in Gebäudetechnik und geringe Pacht von 1.000,- Euro auf zehn Jahre (Hier hat es 2004 schon mal einen Interessenten gegeben, der bereit war 100.000,- € privat als Pächter zu investieren).

    (Das obere Stockwerk ist ohne Außentreppe nicht nutzbar und deshalb nicht Bestandteil des Pachtvertrages - kann aber vom Pächter für 10 Jahre pachtfrei genutzt werden, wenn dieser das Geschoss an seine Heizungsanlage anschließt und eine entsprechende Feuertreppe installiert.- Siehe nächsten Punkt unten)

    Ersparnis für die Verwaltung: Betriebs- und Investitionskosten, Ertrag 12.000,- pro Jahr

    Das Stockwerk mit Meerblick kann aber auch unter den Bedingungen (separate Heizung, Erschließung durch eine Außentreppe) von einen anderen Pächter als Atelier- oder Ferienwohnung für 10 Jahre mietfrei genutzt werden.
    Der Mieter schließt einen EWE-plus-Vertrag, so dass die Investition in der Heizung über 10 Jahre per Leasingvertrag unter hundert Euro pro Monat liegen, er aber keine Wartungskosten und einen geringen Energieverbrauch dagegen rechnen kann. Die übrigen Investitionen (Treppenanlage) werden auf 10 Jahre auf die fiktive Miete angerechnet.


     

    Ersparnis für die Verwaltung: Betriebs- und Investitionskosten, nach 10 Jahren Ertrag 8.000,- pro Jahr


    Die separate Gebäudetechnik ermöglicht auch eine unabhängige Bewertung und Verwertung des Kursaal (kein Bestandteil des Pachtvertrages). Hier liegt neben den Heizungsanlage auch die Gebäudeisolierung im Argen. Selbstverständlich könnte der Saal auch vom Gastronomen übernommen und auf eigene Kosten (gleiche Bedingungen wie beim Obergeschoss) ertüchtigt werden.

    Ersparnis für die Verwaltung: Betriebs- und Investitionskosten, Ertrag (idealer Wert durch eine kostenfreie Nutzung an 20 Tagen durch die Kurverwaltung).

    ... der Saal und die angrenzenden Räume bieten sich jedoch auch für den Betrieb eines wetterunabhängigen, privat betrieben Spielhauses unter den gleichen Investitionsbedingungen an.

    Ersparnis für die Verwaltung: Betriebs- und Investitionskosten, Vorteil ist die Attraktivierung des Eigenbetriebes und Synergien mit der Gastronomie.

    Wir gehen aber davon aus, dass dieser Teil zunächst nur als experimentelle Spielwiese für Angebote der Kurverwaltung dienen wird.

    Das kleine Friseurladen im Foyer stellt schon eine Zielführende Nutzungsrichtlinie für die übrigen keinen und ungenutzten Räume - wie z.B. Die Trinkkurhalle - dar.
    Hier können keine großen Mieten erwirtschaftet werden, doch kleine Dienstleister erhöhen die Attraktivität des Zentrums. Wenn es keine Reglung mit den übrigen Pächtern gibt, können diese kleinen Räume auch durch kostengünstige Termen autark betrieben werden.


    Ersparnis für die Verwaltung: Betriebs- und Investitionskosten, Ertrag 2 x 2.000,- pro Jahr.

    Die neuen Betriebsleiterwohnungen über der leerstehenden aber neuen Massageräumen sind schon separat betrieben und nach unserer jahrelangen Kritik auch vermietet.

     

    Ziel-Ertrag 12.000,- pro Jahr

    Eine ähnliche Wohnnutzung würden wir uns langfristig auch für die beiden Obergeschosse über dem Anwendungsbereich wünschen. Hier war früher auch schon mal die alte Betriebsleiterwohnungen (Hier gebe ich in der Anlage das Schreiben eines ersten Interessenten zur Kenntnis). Auch hier könnten die nötigen Investitionen durch den Mieter getragen werden, wenn man im Gegenzug fünf Jahre Mietfreiheit anbietet. Der Mieter schließt einen EWE plus Vertrag, so dass die Investition in die Heizung über 10 Jahre per Leasingvertrag unter hundert Euro pro Monat liegen, er aber keine Wartungskosten und einen geringen Energieverbrauch dagegen rechnen kann. Die übrigen Investitionen (Ausbau/Isolierung) werden auf 5 Jahre auf die fiktive Miete angerechnet.

    Ersparnis für die Verwaltung: Betriebs- und Investitionskosten, nach 5 Jahren - Ertrag 24.000,- pro Jahr


    Die modernsten Räume finden wir in der ehemaligen Massage-Abteilung, Hier dürften die Investitionen am geringsten sein und sollten in Richtung ergänzende Dienstleistungen Pediküre, Shops usw. entwickelt werden. Eine separate Heizung scheint aber auch hier unabdingbar. Für diese Investition scheint aber eine dreijährige, kostenlose Nutzung ausreichend.

    Ersparnis für die Verwaltung: Betriebs- und Investitionskosten, nach 3 Jahren - Ertrag 12.000,- pro Jahr

    Altes Bewegungsbad kann ggf. in ähnlicher Weise ungenutzt werden. Ob das Bad abgerissen werden muss oder ggf. nur mit einer Holzdecke abgedeckt werden kann müsste genauer kalkuliert und geprüft werden.

    Ersparnis Abkoppelung vom Anwendungsbereich spart Energiekosten – Erlöse nur Nutzung

     

    Weiterbetrieb des Dangast-Hauses und der Kernkurverwaltung. Investionen im energetischen Bereich werden mittelfristig durch zusätzliche Einnahmen ermöglicht. Entwicklung von zusätzlichen Seminar-Angeboten könnte die Wirtschaftlichkeit der Räume leicht verbessern.

    Ergebnis: Reduzierung der Betriebskosten auf das Niveau das wirklich dem Kurbetrieb dient. Zielgröße maximal 100.000,- €

     

    Die separate Gebäudetechnik der einzelnen wirtschaftlichen Einheiten ermöglicht eine flexible Vermarktung. Die Einnahmeerwartungen sind hier natürlich nur konzeptionell und von daher in Bezug auf die Mieteinnahmen an der untersten Grenze angesiedelt. Während die angenommene pauschale Mietfreistellung im Konkreten den nötigen Investitionserfordernissen im jeweiligen Gebäudeteil angepasst werden muss.

    Doch nach den pauschalen Ansätzen ergeben sich folgende Einnahmeerwartungen in der vorgegebenen zeitlichen Abfolge:


    1. Jahr 38.000,- Euro (2 Wohnungen, eine Friseurladen, Sauna/Anwendungsbereich und Gastronomie - plus zusätzlich ggf. Einnahmen aus Badearztpraxen ?)
    3. Jahr 14.000,- Euro (zusätzliche Mieteinnahmen aus der ehemaligen Massageabteilung und der Trinkkurhalle )
    5. Jahr 24.000,- Euro (zusätzliche Mieteinnahmen aus den Wohnungen über der Anwendungsbereich)
    10. Jahr 8.000,- Euro (zusätzliche Mieteinnahmen aus der Wohnung über der Gastronomie)
    ___________________

    84.000,- € Gesamteinnahmen

     


    Zusätzliche Einnahmen könnten sich langfristig aus der Vermietung des Kursaales und des alten Bewegungsbades ergeben. Die Bewirtschaftungskosten für die gesamte Anlage von derzeit 300.000 Euro könnten im gleichen Zeitraum (je nach Vermietungsgrad) auf unter 100.000,- Euro für die Kernaufgaben der Kurverwaltung im Dangast-Haus gebracht werden, da die Energiekosten der übrigen Bereiche nun von den jeweiligen Mietern direkt bezahlt oder die ungenutzten Räume abgeschaltet (Sparflamme) werden. Hieraus ergibt sich eine Ersparnis rund 2000.000,- €. D.h. der Finanzierung der Zinslast von rund 100.000,- € pro Jahr (Stand Konzept Kurverwaltung heute: aus den Abschreibungen von 1.6 Millionen) stehen in Zukunft mindestens 84.000,- € reale Einnahmen und eine Entlastung bei den Betriebskosten von rund 200.000,- € entgegen.


Da die Gebäudetechnik der übrigen Gebäudeteile abgekoppelt sind, kann im ungenutzten Kursaal während der Saison - ohne große Kosten - von der Kurverwaltung eine Schlechtwetter-Angebotspalette (Spielstrand unter Dach / anstatt das Dach zum Strand zu bringen) experimentell (ohne gleich wieder größere Investitionen in den Sand zu setzen) entwickelt werden. Denkbar wären auch Ansätze wie Bedarfskino (hier gibt es durchaus Interessenten – vielleicht mal mit Manfred Pfeifer Kontakt aufnehmen), Kunstsymposium (Kooperation mit dem Radziwill-Haus), gewerbliche Trödelmärkte, Kunsthandwerkermärkte und viele Dinge mehr. Natürlich ist auch die Verlagerung des Nationalparkhauses hier wieder aktuell und würde zusätzliche Synergien bringen, wenn die Träger überhaupt eine Verlagerung wünschen.

Die niedrig angesetzten Mieteinnahmen setzen Anreize für eine mittelständische, private Geschäftsentfaltung und erhöhen somit die Attraktivität der Kuranlage als touristisches Zentrum.

Idealerweise könnten auch die einzelnen Betriebseinheiten vertikal zusammen gefasst werden:

  • Gastronomie mit Betriebswohnung,

  • Dienstleister mit zwei neuen Betriebswohnungen (neuer Massagebereich)

  • Sauna und Anwendungsbereich mit große Betriebswohnung (alte Werksleiterwohnung und Sauna)

  • Shop mit großer Betriebswohnung (altes Bewegungsbad mit alten Lesesaal)

Diese Zusammenfassung könnte grundsätzlich bei Bedarf auch die Option zu einem Verkauf der Einheiten anstatt Miete ermöglichen. In der größten Not könnten die vier großzügig geschnittenen Wohneinheiten in den Obergeschossen als Atelierwohnungen in Vorzugslage auch als betriebseigene Fremdenverkehrswohnungen in eigener Regie hergerichtet und am Markt platziert werden ( Ertrag bei Vermietung - vier Wohnungen x 180 Tage x 100,- Euro x 10 Jahre = 720.000,- Euro – vermutlich könnte auch bei der Lage der dreifache Betrag erwirtschaftet werden, um die nötigen Investitionen gegen zu finanzieren).

Zusätzlich Angebote könnten auch den Bedarf an zusätzlichen Parkraum auslösen. Hier könnte langfristig auch die Bewirtschaftung einer Teilfläche der ehemaligen Tennisanlage angedacht werden, um so die Kuranlage wirklich ins Zentrum des Besucherstromes zum Strand zu Rücken und weitere Einnahmen zu generieren.


 

Fakt ist, dass bei dieser Planung zunächst keine grünen Flächen (Vermögen des Eigenbetriebs) verkauft werden müssen, um die Attraktivität zu erhöhen und gleichzeitig das Defizit merklich zu reduzieren. Es brauchen auch keine Ersatzbauten in den Überschwemmungsbereich gebaut werden, die ein Verkehrsproblem schaffen und bei denen die Rentabilität der Investitionen nicht nachgewiesen werden kann (Abschreibungen, Bewirtschaftungskosten versus Mieteinnahmen und zusätzlichen Eintrittsgelder).

Während die Kostenreduzierung und die zukünftigen Mehreinnahmen des vorgestellten Diskussionspapieres zunächst für die nötige Deicherhöhung genutzt werden sollten. Hier schlagen wir eine alternative Lösung im Alleingang vor, um auch zeitnah zu einer wirklichen Lösung, die auch in die Landschaft passt, zu kommen. Die Verlegung der Deichlinie ruiniert nachhaltig das Alleinstellungsmerkmal von Dangast, dass nicht wirklich werbewirksam genutzt wird. Wir sind neben Cuxhaven der einzige Küstenabschnitt, wo man ohne den Deich zu überqueren an den Strand kommt. Mehrere Millionen in eine echte Deichlinie zu versenken, die eigentlich nur eine Fehlinvestition, die schon zur Hälfte abgeschrieben ist zu schützen, scheint nicht wirklich zielführend. Mehr Sicherheit ja, aber nur mittels einer abgespeckten Variante, die den Sommerdeich nicht zu einem Bollwerk aus Stahl und Beton von über 10 Metern Höhe macht, sondern in einem angemessenen wirtschaftlichen Verhältnis zu den zu schützenden Altbestand und in einem optischen Gleichgewicht. Eine Erhöhung um einen halben Meter scheint uns angemessen, um das Risiko einer Überschwemmung zu minimieren. Vermutlich können wir in diesem Fall auch noch zusätzliche Fördermittel für diese kostengünstigere Variante (geschätzt ca. 300.000,- €) einwerben, wenn es gelingt diese Maßnahme zu einer wirklichen Strandpromenade zu entwickeln.


 

Die MMW hat vor Jahren einen Alternativantrag zum Naturerbeportal „Wattenmeer“ eingereicht. Das Portal, wenn es dann gewollt und Förderungswürdig ist, gehört an das Tor zum Naturschutzgebiet beim städtischen Campingplatz. Dort ist der Ausgangspunkt für Wattwanderungen und der Eingang zur erlebbaren Salzwiese.

Auf dem städtischen Campingplatz (Tor zur Salzwiese und Wattenmeer) ließe sich der Förderungsgedanke Weltnaturerbe "Niedersächsische Wattenmeer" in hervorragender Weise konzeptionell darstellen und durch eine Investition plus 90%ige Förderung die Wirtschaftlichkeit des Eigenbetriebe – insbesondere des Strandes und der Campinganlage - nachhaltig verbessern.

Hierzu könnte die von uns vorgeschlagene, sturmflutsichere Kassenanlage mit gastronomischen Bereich und Duschen als Infogebäude "Wattenmeer" erweitert und so überfällige Investitionen in diesem Bereich kostengünstig realisiert werden.

Vorteile:

- Entzerrung des Verkehrs durch neue attraktiven Ausflugspunkt – Strandparkplatz

- Verringerung der Bauunterhaltung durch Neuinvestition von sturmflutsicheren Sanitärräume

- Verbesserte Einnahmemöglichkeiten (Gastronomie als Ausflugslokal, Strand- und Campingplatzbewirtung)

- Bessere Privatisierungsmöglichkeiten durch eine moderne Gastronomie (Synergie: Kasse/Gastronomie) usw.

 

Fortsetzung:

Von einigen wird die Frage gestellt, ob das Angebot und die Organisationsstruktur der Kurverwaltung überhaupt noch zeitgemäß ist und fordern radikal die schrittweise Auflösung des Eigenbetriebs Kurverwaltung Dangast. Diese Perspektive lenkt auf das Wesentliche, das in den letzten Jahren versäumt wurde - auf eine genaue Analyse der einzelnen Betriebsteile und eine notwendige Aufgabenkritik.

Die MMW hat seit 2004 mehrfach eine solche Aufgabenkritik angemahnt. Es stellt sich die Frage welche Aufgaben werden von den Vermietern und der Gastronomie gefordert um ihre Wettbewerbsfähigkeit gegenüber anderen Bädern zu behaupten (teilweise konnte man der Diskussion in der Vergangenheit ja alle möglichen Statements – von eine Überflüssigen Zimmervermittlung bis hin zu neuen Vermarktungsstrategien - hören). Einige Aufgaben der alten Kurverwaltung (Bewegungsbad, Massagebereich) wurden in den letzten Jahren eingestellt oder abgegeben und haben zu einer nachhaltigen Reduzierung des Defizits geführt, ohne dass wir einen Einbruch bei den Besucherzahlen hatten.

Die Aufgaben sind derzeit im Groben:

  • klassische Touristeninformation

  • Quellbad

  • Strand

  • und Campingplatz

zur Touristeninformation:

Die MMW glaubt, dass die Kernaufgaben der Verwaltung – Zimmervermittlung, Werbung und Touristeninformation - als logistischer Überbau weiterhin notwendig sind. In diesen Bereichen bildet die Kurverwaltung das Dach für die Vermieter und Gastronomie. Die Verwaltung ist Dienstleiter für die "Weiße Industrie", die einen Gesamtumsatz von 40. Millionen Euro tätigt.

Die Veränderungen in den letzten 2 Jahren haben gezeigt, dass man diesen Bereich optimieren kann (Dangast-Card, Parkraumbewirtschaftung, Buchungssystem) und die Maßnahmen auch erste Früchte tragen.

Der Dienstleistungscharakter von Marketing, Zimmervermittlung und Gästebetreuung muss aber stärker ins Bewusstsein der Auftraggeber (Vermieter und Gastronomie) gebracht werden (ein Prozess der schon im Gange ist). Durch einen erhöhten Interessenanteil der Vermieter für bestimmte Dienstleistung, wie z.B. die Zimmervermittlung, Erstellung von Prospekten, Angeboten und überregionale Werbung, kann nicht nur eine bessere Refinanzierung der unterschiedlichen Aufgaben geschaffen sondern auch eine verbesserte Steuerung der Aufgaben erreicht werden. Ein Vermieter wird nur dort (Prospekte, Internetpräsenz usw.) investieren, wo er auch einen wirtschaftlichen Vorteil sieht. Und die Verwaltung ist nicht selbstlos tätig, sondern orientiert sich an den Wünschen der Kunden.

zum Quellbad:

Auch hier konnte man in der Diskussion in den letzten Tagen Statements - von Quellbad dicht schieben bis hin zur Entwicklung einer Sauna- und Wellnesslandschaft - hören.

Das Quellbad ist und war eine reine touristische Investition, um insbesondere die Nachsaison zu beleben (Außerdem zur Kenntnis: die Stadt Varel zahlt, parallel zu der Verlustabdeckung, zusätzlich einen Interessenanteil für die Vareler Bürger an die Kurverwaltung).

Der Nachweis, ob der Ausbau zum Ganzjahresbad irgendwelche Auswirkungen auf die Belebung der Nachsaison hatte, wurde jedoch nie geführt. Schon 2004 und 2009 wurde von der MMW eine Kosten- Nutzenanalyse des Quellbades - ohne Erfolg - gefordert. Das Quellbad ist maßgeblich für das hohe Dangast-Defizit verantwortlich und bedarf von daher einer besonderen Betrachtung.

Eine detaillierte Kostenaufstellung (Betriebs-, Personalkosten) sollte auf die jeweiligen Monate aufgeschlüsselt und mit den Besucherzahlen sowie den Übernachtungszahlen in Verbindung gesetzt werden, um die These „der Saisonverlängerung“ zu überprüfen und um verlässliche Daten für das weitere Vorgehen zu gewinnen. Unsere Überlegung war: Sollte sich ein krasses Missverhältnis zwischen Kosten und Nutzen zu bestimmten Tages- oder Jahreszeiten feststellen lassen, ergibt sich hieraus ein akuter Handlungsbedarf.

Durch die strikte Weigerung der Politik und der Verwaltung in den letzten 10 Jahren den Nachweis zu erbringen, dass die Investition mit hohen Betriebskosten wirklich die Nachsaison gestärkt hat, fordern wir nun die Umkehr der Beweislast.

Die Erweiterung zu einem Ganzjahresbetrieb hat eine Bewirtschaftung der Bäder im Wechsel (Sommer in Dangast Quellbad, Winter in Vareler Hallenbad) mit dem demselben Personal unmöglich gemacht und zu hohen Personal - und Betriebskosten in Dangast geführt. Kehrt man nun zu dem reinen Saisonbetrieb in Dangast zurück, könnten hierdurch langfristig Personal- und Betriebskosten einspart werden, das ist Fakt. Die Kurverwaltung muss also der Politik den Nachweis erbringen, dass der Winterbetrieb die Nachsaison (Zimmervermietung) signifikant gestärkt hat.

Unabhängig von diesen Überlegungen kann an einer internen Spezifizierung der Angebotspalette im Quellbad gearbeitet werden. Sofern sich ein Investor finden lässt, könnte ein privat betriebener Saunabereich an das Quellbad angegliedert und mit dem städtischen Badeangebot kombiniert werden. Aber auf keinen Fall darf die Öffentliche Hand sich in neue finanzielle Abenteuer stürzen und das unternehmerische Risiko tragen, wenn sie noch nicht einmal bereit ist ihre früheren Investitionen zu hinterfragen und ihre These zu verifizieren.


zum Campingplatz:

Vorschlägen wie, den Campingplatz langfristig zu Verpachten kommt nach unsere Auffassung keine hohe Priorität zu, da dieser Aufgabenbereich der Kurverwaltung (die hier schon auf der Richtigen Spur ist) einkömmlich ist und somit die wirtschaftliche Situation des Eigenbetriebes insgesamt verbessert . Ferner verweisen wir auf die Verbesserungsvorschläge aus unserem ersten Diskussionspapier (Naturerbeportal) und haben auch noch eine ganze Reihe von kleineren Optimierungsvorschlägen in der Tasche. Der Campingplatz sollte als eine separate Kostenstelle unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten geführt werden. Der Campingplatz sollte einen eigenen „Manager“ (Hauptverantwortlichen) mit weitreichenden Kompetenzen erhalten.


zum Strand:

Der Gemeindestrand gehört zum Kernbereich und Vermögen des Kurbetriebes. Er ist sozusagen das Aushängeschild von Dangast. Die Diskussion um einen freien Strandeintritt darf

a) nicht zu einer finanziellen Belastung der Vareler Bürger (der Stadt) führen

b) die Säuberung und Instandhaltung muss aber weiterhin gewährleistet sein

c) und dass ist neu – im Gesamtpaket mit der Kurtaxe diskutiert werden.

Klar ist, dass ein familienfreundlicher Eintrittstarif oder der kostenlose Strandzugang die beste Werbung ist – man darf bei der Diskussion aber nicht vergessen, dass unsere Gäste (sofern sie ordnungsgemäß die Kurtaxe bezahlen) diesen auch schon haben – bzw. ihn als solchen wahrnehmen.

Eine Gegenfinanzierung der Leistung „freier Strandeintritt“ durch den Campingplatz oder anderer städtischer Einnahmequellen lehnen wir ab, da es wieder zu Lasten der Vareler Bürger (der Stadt) geht, weil diese Einnahmen dann natürlich an anderer Stelle fehlen.

Durch zusätzliche Anbieter privater Leistungen zur Steigerung der Attraktivität auf dem Strand könnte sich auch die Wirtschaftlichkeit dieses Betriebsteils „Strand“ verbessern. Es wäre zu überprüfen, ob eine Privatisierung der Strandkorbvermietung (es der MMW unverständlich, warum diese Dienstleistung bisher unterdurchschnittliche Gewinne macht) in Verbindung mit einer Bewirtungskonzession für einen kleinen Familienbetrieb so attraktiv ist, dass er als Gegenleistung die komplette Strandaufsicht, Reinigung und kleiner Instandhaltungsarbeiten übernimmt und garantiert. Ein solcher Kooperationsvertrag könnte der Schlüssel für einen freien Strandeintritt sein. 

 

Das soll es erst einmal sein. Die kleinen Verbesserungsvorschläge der Vergangenen Jahre kann man ja auch auf unserer Internetseite www.menschenmüll.de nachlesen.

Mit freundlichen Grüßen


 

Iko Chmielewski


3. Diskussionspapier

  

Das beschlossene Konzept der Kurverwaltung sieht den Verkauf von 6,5 ha Land (die alte Kuranlage plus Kuhle) im Dangaster Ortskern vor. Aus den erwarteten Einnahmen 3,4 Millionen € (ca. 5 Mio. € abzüglich der Tilgung der Restverbindlichkeiten die noch auf der alten, und dann ab zu reißenden Kuranlage liegen) plant man einen Ersatzbau am Strand, zusätzliche Einrichtungen und die Deicherhöhung.

 

Zum Themenbereichen Strand, Campingplatz und Kuranlage haben wir bereits alternative Vorschläge in den ersten beiden Diskussionspapieren eingereicht.

 

Widmen wir uns deshalb nun der „Freifläche Sandkuhle“.

Die Fläche „Alte Sandkuhle“ (Tennisplatz ist abgängig, Minigolf ?, Park) wird z.Z. nicht wirklich effektiv genutzt bzw. kaum als touristische Infrastruktur wahrgenommen. Hier sieht die MMW brachliegendes Kapital (der Richtwert für Bauland beträgt hier 210,- Euro).

 

Aber auch ohne Vermarktung oder Nutzung verbessert der „Vermögenswert“ die Kreditwürdigkeit und Bilanz des Eigenbetriebes.

 

Im folgenden gehen wir einmal davon aus, dass minimal 2 Millionen des von der Kurverwaltung geschätzten Gesamtverkaufserlöses (Der wahre Marktpreis ist indes viel höher) allein auf diesen Teil der Gesamtfläche entfallen.

 

Bei dem Verkauf der Sandkuhle - nur um die richtige Deichlinie beim Quellbad auf die des jetzigen Sommerdeichs zu verlegen – würde diesen Vermögenswert (kommunales Kapital) nach Schätzung der MMW komplett (nach der Schätzung der Verwaltung zum großen Teil) aufgezehrt.

 

Also, das Vermögen wird gegen Sicherheit beim Quellbad eingetauscht. Der neue Deich und damit auch kommunale Grundstück (incl. Flächenverluste für das neue Bollwerk beim Strand und beim Quellbadgrundstück), auf dem der Deich dann steht, gehen in den Besitz und die Zuständigkeit des II. Oldenburgischen Deichbandes über. Das Bedeutet, wir sind nicht mehr Herr im eigenem Hause . Die Entscheidung ob ein Zaun auf dem Deich dann auf- oder abgebaut wird, liegt in der Zuständigkeit des Landkreises als Deichsicherungsbehörde in Absprache mit dem II. Oldenburgischen Deichbandes.

 

Unseren Alternativ-Vorschlag für einen verbesserten Deichschutz der „Altinvestition Quellbad“ haben wir bereits im 2. Diskussionspapier dargelegt, so dass die MMW auch keinen Grund sieht, die Grünfläche „Sandkuhle“ zur Finanzierung dieser (hässlichen) Baumaßnahme unwiederbringlich zu versilbern und dadurch das Vermögen des Eigenbetriebes zu schmälern.

 

Die MMW sieht diesen Vermögenswert als „Notgroschen“ und Chance für Dangast. Auf der einen Seite könnte die Fläche z.T. als zusätzlicher, kostengünstiger Parkplatz über plant werden.

 

Ein versteckter Parkplatz, der das Ortsbild nicht so sehr stört. Stärkung des Tagestourismus, zusätzliche Einnahmen,

Das Parkplatzangebot würde die Attraktivität der alten Kuranlage maßgeblich steigern und sie wirklich ins Zentrum auf den Weg vom Parkplatz zum Strand rücken – bessere Vermarktungschancen der Leerstände. Gleichzeitig würde die eigentliche Hauptachse parallel zum Strand von Suchverkehren entlastet.

 

Eine private Initiative zur Wiederbelebung von Freizeitangeboten auf dieser windgeschützten Fläche wäre - nach wie vor - möglich und wünschenswert, ist aber zur Zeit nicht sichtbar (Die MMW vermutet, dass deshalb auch die nötigen Flächen und Finanzierungsmodelle für diese ,dann an einen anderen Ort anzusiedelnden Angebote, im Konzept nicht weiter thematisiert werden.).

Die Kurverwaltung darf aber auf keinen Fall in diesem Bereich unternehmerisch tätig werden, wenn nicht einmal ein privater Anbieter hier ein Chance für sich sieht. Sollte ein privates Freizeitangebot nur in Verbindung mit einer geringen Bebauung (z.B. Minigolf mit kleinem Café) wirtschaftlich überlebensfähig sein, ist dies ernsthaft zu prüfen.

 

Das Flächen-Vermögen fungiert unabhängig von der Nutzung aber weiterhin als „Notgroschen“ . Bei einem Finanzbedarf für eine wirklich rentierlichen Investition müsste ggf. eine teilweise Kapitalisierung des Vermögens geprüft werden.

 

Doch eine Kapitalisierung des Vermögens, um die Deichbaumaßnahme oder um eine Kuranlage *) abzureißen, um sie an einer anderen Stelle wieder aufzubauen, ist nicht rentierlich**). Sondern vernichtet Vermögen.

 

 

 

 

*)

Der Plan der Verwaltung sieht natürlich den Verkauf der ganzen Fläche incl. Kuranlage vor. Der Verkaufserlös wird nie ausreichen um die ganzen die ganzen, vorgesehenen Reinvestitionen zu finanzieren. Man bekommt natürliche keine neue, multifunktionale Kuranlage für 2 bis 3 Millionen.

**) 

Selbst die Einsparungen bei den Betriebskosten durch einen modernen Neubau werden durch waghalsige Investitionen in neu Betriebsbereiche (Nationalparkhaus, Wellness, Sauna, Naturerbeportal) zum reinen Pokerspiel. Diese neuen Raumangebote sind auch nur wirtschaftlich, wenn ein Mieter auch bereit ist , diese für einen längeren Zeitraum verbindlich anzumieten und neben den Mietzins (um die Abschreibungen zu finanzieren und das Risiko abzudecken) auch die Betriebs- und Nebenkosten zu 100 % zu zahlen. Sonst bleiben wir auf diesen Kosten sitzen

 

Das soll es heute - wieder fürs erste sein! Iko

 

 

4. Diskussionspapier

Braucht Dangast zusätzlich Übernachtungsmöglichkeiten? Wenn „Ja“, wie viele unter welchen Bedingungen?

Das Konzept – wenn man den die 22-seitige Powerpoint-Präsentation des Kurdirektors als solches bezeichnen will - sieht zur Finanzierung der Ersatzbauern und der Deicherhöhung am Stand , vor die Flächen der alten Kuranlage incl. der noch unbebauten Flächen der „Sandkuhle“ zu verkaufen.

Neben der reinen finanziellen Aspekten – um durch den Verkauf an liquide Mittel für einen Ersatzbau zu kommen - spielt natürlich auch die Neuausrichtung des Angebotes an Gästebetten eine zentrale Rolle.

Neuausrichtung durch das „Konzept“:

Die Kurverwaltung spricht sich dafür aus das touristische Gästespektrum zu verändern. Bis zu 1000 neue Betten sollen auf den Flächen in Apartmentanlagen und Hotelanlagen zusätzlich entstehen:

- Steigerung Übernachtungszahlen

- Mehreinnahmen Kurtaxe

- Mehreinnahmen Dienstleistungsbetriebe (z.B. Quellbad)

- Vermarktung zusätzlich im Reisebüromarkt

-( Hotel) - Kettenmarketing (neue Kundenschicht, die auch jetzige FeWo-Inhaber interessiert)

-4*+ Angebot in Dangast (ganz neues Segment, auch in Verbindung mit Kultur, Kunst zu sehen)

-Ganzjährige Öffnung

sind die Schlagworte und meinen inhaltlich, dass Dangast seine Übernachtungszahlen um 33,33 % steigern kann uns soll.

Gleichzeitig wehrt sich Politik und Verwaltung bei dieser Dimension gegen den Begriff „Bettenburg“ und argumentiert, dass sie ja nicht einen sondern die Fläche an mehrere kleinere Investoren verkaufen.

Doch analysieren wir zunächst die Annahmen mal vor dem Hintergrund des gesagten:

Wer glaubt denn, dass eine 4 Sterne Plus-Hotel keine eigenen Sauna- und Wellnessbereich anbieten muss. Also können wir die Erträge bezogen auf die kommunalen Angebote (Sauna und Schwimmbad) wohl doch stark nach unten korrigieren – der Strandeintritt ist für Kurkarteninhaber ohnehin frei.

Und da natürlich ein Hotelmanager auch nicht auf den Kopf gefallen ist, wird er ggf. auch versuchen die Rentabilität seiner Investition durch die Öffnung seines Hotelangebotes auch für die benachbarte Apartmentanlage usw. öffnen. Die bessere Erreichbarkeit der zentral gelegenen Hotelanlage wird vermutlich für die Nutzer dieser Angebote (insbesondere in der „Schmuddelwetterperiode“ ) eine höhere Anziehungskraft als das noch zu schaffende Angebot am Strand haben. Insofern wäre es ratsam auch hier die Erwartungen von zusätzlichen Einnahmen nach unten zu korrigieren. Das Wellness-Angebot einer Hotelanlage mit einem 4 Sterne Angebot steht in direkter Konkurrenz zu kommunalen oder privaten Angeboten im gleichen Sektor.

Wenn 220 Apartments (mit gerechneten 158.400 Übernachtungen) nicht als „Bettenburg“ bezeichnet und ein Investor nicht zu einem Monopolisten in Dangst werden sollen, darf man wohl davon ausgehen, dass man bemüht seine wird (und dies deckt sich mit den Aussagen der Kurverwaltung), auch diese Betten auf mindestens drei unabhängige Anbieter zu verteilen?

Kann man bei nur 70 bis 80 Betten pro Vermieter wirklich noch mit einer nennenswerten Vermarktung über den Reisebüromarkt rechnen?

Die MMW befürchtet nein! Ein vergleichbares Projekt in einer ostfriesischen Tourismus- Kommune hat schon vor Fertigstellung der so genannten Apartmentanlagen zu einem Änderungsantrag geführt. Aufgrund von Finanzierungschwierigkeiten möchte man nun zumindest ein Teil dieser Anlagen doch lieber als Eigentumswohnungen auf den Markt werfen. Kann das bei uns auch passieren? Billiges Wohneigentum anstatt neue Impulse durch zusätzliche Gäste?

Die Dangaster Vermieter fürchten einen Verdrängunswettbewerb. Wettbewerb ist zunächst einmal gut und richtig. Viele Ferienwohnungen werden sich ohne ständige Verbesserungen ohnehin nicht mehr am Markt halten können. Doch auch ein Wandel braucht seine Zeit und die kleinen Altvermieter vor allem eine Perspektive, um die nötigen Modernisierungen durchzuführen. Bei einem massiven Angebot an günstigen und modernen Wohnanlagen und Hotelbetten , das rund ein drittel des bestehenden Angebotes entspricht, besteht diese Perspektive für die Vermieter nicht mehr (diese Entwicklung kennen wir vom Verdrängunswettbewerb „Tante Emma Laden“ versus Supermarkt). Größere Hotels und Investoren sind nur an ihrer eigenen Auslastung interessiert. In der sauren Gurkenzeit ist es für sie z.T. günstiger durch Lockangebote und Pauschalangeboten (nah am Dumpingpreis) zumindest einen Kostendeckungsbeitrag zu erwirtschaften, als die Anlage verwaisen zu lassen. ….und wer würde als Gast nicht lieber für schmales Geld in eine neue Anlage wechseln, als in einer etwas älteren Ferienwohnung fürs gleichen Geld?

Die MMW teilt die Sorgen der Altvermieter. Die Politik muss sich hier die Frage stellen, weshalb fördert die Stadt überhaupt den Tourismus? Es ist doch kein reiner Selbstzweck, den Tourimus wegen des Tourismus zu fördern. Nein, die Förderung des Tourismus ist Wirtschaftsförderung und soll vor allem den Lebensunterhalt der Bürger sichern, die hier leben und ihre Steuern zahlen.

Der Aspekt der Steuern und der viel zitierten Wertschöpfung verdient natürlich ebenfalls eine etwas genauere Betrachtung:

Okay, die Vareler Unternehmen zahlen ihre Gewerbesteuern in Varel. Doch können wir auch davon ausgehen, dass bei einer Ausschreibung nicht ein größerer Investor zum Zuge kommt, dessen Firmensitz nicht in Varel ist und deshalb ggf. auch die Gewerbesteuer an Varel vorbeifließt? ... oder Gewinne durch Verluste der Firma in anderen Bereichen leider dazu führen , dass die öffentliche Hand leer ausgeht?

Aber auch die Wertschöpfung, also die Summe, die die Gäste als Touristen in der Region lassen, darf hinterfragt werden. Das „Konzept“ der Verwaltung rechnet damit, dass dass zusätzliche Bettenangebot insgesamt zu einem zusätzlichen Bruttoumsatz von 11,7 Millionen in der Region führt. Doch aus dem zuvor gesagten, kann man zumindest befürchten, dass dieser Betrag nicht in dieser Höhe ausfällt, wenn es (anstatt zu einem zusätzlichen Besucherstrom) nur zu einer Verdrängung kommt. Aber auch unabhängig davon darf man davon ausgehen, dass Pauschaltouristen – ähnlich wie die Camper nicht ganz soviel Geld außerhalb ihrer in sich geschlossen Hotelanlage (mit eigener Gastronomie, Shops und Wellnessbereich) lassen werden, wie die klassischen Gäste, die in kleineren Wohneinheiten ihren Urlaub verbringen.

Aber gehen wir mal davon aus, dass es gelingt wirklich 1000 Gäste pro Tag nach Dangast zu lotsen.

Dann stellt sich doch sofort die Frage, nach den Verkehrsproblem. Schon jetzt ist die Verkehrssituation in Dangast bedenklich. Bis zu 500 Pkw`s bedeuten auch bis zu 1000 Fahrten pro Tag mehr die sich durch das Nadelöhr Langendamm und Dangastermoor zwängen. Das wird vor dem Hintergrund der bisher fehlenden Bahnunterführung in Dangastermoor bei Vollbetrieb des Jade-Weser-Portes nicht nur für die Dangaster ein echtes Problem.

Die MMW will sich nicht Grundsätzlich gegen eine maßvolle Entwicklung von Bettenkapazitäten aussprechen. Doch gerade in Dangast sollte der Grundsatz verfolgt werden – Modernisierung des alten Bestandes – vor einer Neuversiegelung gelten (qualitatives Wachstum). Es ist zu befürchten, dass bestimmte private Ferienwohnungen ohne Modernisierung nicht mehr marktgerecht sind und eine weitere Versiegelung der Freiflächen die Attraktivität des Kurortes nachhaltig schädigt.

So das ist es erst einmal wieder.

5. Diskussionspapier - Deichsicherheit

Bei der Betrachtung der unterschiedlichen Aspekte des „Konzeptes der Kurverwaltung“ , aber auch bei den eigenen Alternativ-Vorschlägen wurde schon in den ersten 4 vorangegangen Diskussionspapieren immer mal wieder das Thema „Deichsicherheit“ angesprochen.

Das Thema ist – wenn ich es einmal so salopp sagen darf – in den letzten 10 Jahren sträflich vernachlässigt worden. Es wurde damals beim Quellbadneubau schlichtweg vergessen. Nun müssen wir nach Lösungen suchen.

Die Kurverwaltung schlägt daher vor die Deichlinie auf die Linie des heutigen, kommunalen Seedeich zu verschiebe. Das wirft natürlich eine Reihe von Fragen auf:

  1. Wie sieht der Deich aus und was kostet er?

  2. Wann können wir mit einer neuen Deichlinie rechnen?

Zu 1.

Folgt man den reinen finanziellen Ansätzen im Konzept, muss man wohl davon ausgehen, dass der kommunale Deich auf einer Länge von ca. 500 m als normaler Deich mit einer Höhe von 10,- m und einer Deichfußbreite von ca. 100,- m kalkuliert wurde. Nur dann käme man - zumindest nach Einschätzung der MMW – mit dem geplanten Ansatz im „Finanzierungsplan des Konzeptes“ hin.

Doch die Ausbildung des Deiches mit einem entsprechenden Deichprofil, würde den Strand, teile des Quellbadgeländes und des Parkplatzes für die touristische Nutzung unbrauchbar machen – ist also keine wirkliche Lösung. Also selbst wenn der Deichband und die Deichsicherungsbehörde uns das Benutzen, des Schutzdeiches als Liegewiese für die Badegäste erlauben würde, sollte man vielleicht den Demografischen Wandel im Hinterkopf behalten.

Also bleibt eigentlich nur die sehr teure Variante, den Deich als Schutzmauer zu errichten. D.h. es müsste zunächst eine 25,- m tiefe Stahlspundwandgründung eingebracht werden, auf der dann eine ca. 1,80 bis 2,- m hohe Schutzmauer (auf den jetzigen Sommerdeich) aufgesetzt werden müsste. (siehe Fotocollage). Die MMW schätzt hier die Bausumme der Deichbaumaßnahme – je nach Ausführung - auf 5 bis 8 Millionen, von denen der Löwenanteil dann natürlich von der Kurverwaltung (Stadt) selbst getragen werden müsste. Die günstigste Variante (vergleichbar mit der Mauer in Brake) würde als reine Betonmauer ausgeführt – die Gafitikünstler wären mit Sicherheit dankbar für diese Lösung. Die teuerste Variante könnte ein Ausbau mit Panzerglaselementen sein – das lässt natürlich das Herz eines jeden Grünen wegen des zu erwartenden Vogelschlags schneller rasen.

Der Ausbau in diesen Dimensionen ist unabdingbare Voraussetzung, um überhaupt ernsthaft über das „Konzept der Kurverwaltung“ (die Zimmervermittlung und weitere Einrichtungen an den Strand zu verlegen) zu diskutieren und wirft eine ganze Palette von neuen Fragen auf *).

Unsere Alternative im Alleingang durch die Kurverwaltung/Stadt, um auch zeitnah zu einer wirklichen Lösung, die auch in die Landschaft passt, zu kommen, haben wir bereits im ersten Diskussionspapier dargestellt. Mehr Sicherheit ja, aber nur mittels einer abgespeckten Variante, die den Sommerdeich nicht zu einem Bollwerk aus Stahl und Beton von über 10 Metern Höhe macht, sondern in einem angemessenen wirtschaftlichen Verhältnis zu den zu schützenden Altbestand und in einem optischen Gleichgewicht. Eine Erhöhung um einen halben Meter scheint uns angemessen, um das Risiko einer Überschwemmung zu minimieren. Vermutlich können wir in diesem Fall auch noch zusätzliche Fördermittel für diese kostengünstigere Variante (geschätzt ca. 300.000,- €) einwerben, wenn es gelingt diese Maßnahme zu einer wirklichen Strandpromenade zu entwickeln.

Zu 2.

Da die Stadt den Grundsatzbeschluss gefasst hat, in die Richtung „Verschiebung der richtigen Deichlinie“ zu denken, hier ein paar grundsätzliche Überlegungen – die sich aus eigener Recherche, gesunden Menschenverstand und Zeitungsmeldungen zusammen setzten.

Es war erst kürzlich zu lesen, dass der II. Oldenburgische Deichband, noch bis mindestens Ende 2013 beim Waplersiel mit dem dort anstehenden Deichbau beschäftigt ist … und bis Dangast sind es dann auch noch ein paar Kilometer. Unsere Anfrage, beim Deichband – wann wir überhaupt mit einer Baumaßnahme in Dangast rechnen können und was eine Verlegung der Deichline kosten würde – konnte natürlich nicht konkret beantwortet werden, da es noch keine konkreten Planungen und Berechnungen für diesen Abschnitt gibt.

Der Logik gehorchend, kann man aber vermuten, dass eine solche Maßnahme nicht vor 2015 – eher 2017 – konkret werden kann. Dangast ist für den Deichbau ein schwieriges Gelände und wird in der Planfeststellung sicherlich nicht in zwei, unabhängigen Bauabschnitten (Quellbad/Kurhaus) überplant. Die jetzige Deichlinie liegt im rechten Ortsteil (von der See her betrachtet) noch hinter der ersten Baulinie – also auch noch hinter dem Kurhaus mitten im Wald. Das wirft eine Menge von Fragen und Problemen auf. Die Ertüchtigung des Küstenschutzes im Ortskern wird mit Sicherheit eine kontroverse, öffentliche Diskussion aufwerfen und eine aufwendige Planung erfordern.

Können wir, wenn wir wirklich über einen bessern Schutz des Quellbades diskutieren so lange warten? (2005 hätte sich diese Diskussion schon fast erübrigt, da stand das Hochwasser 10 cm unter Bestick des Sommerdeiches.)

*) zusätzliche Fragen, die der Eigenbetriebs- und Wirtschaftsausschuss der Stadt gründlich beraten muss:

Die erste Frage ist natürlich – wollen wir unser Alleinstellungsmerkmal an der Nordseeküste wirklich mit einer hässlichen Mauer verbauen oder durch einen Deich verstellen? Wir sind neben Cuxhaven der einzige Küstenabschnitt, wo man ohne den Deich zu überqueren an den Strand kommt. Das ist zur Zeit ebenfalls brachliegendes Kapital, das nicht wirklich werbewirksam genutzt wird.

Durch die Verlegung der Deichlinie geht das vom Deichband benötigte Grundstück am Strand in den Besitz und die Pflege des Deichbandes über. D.h. hier wird indirekt auch städtischer Besitz „verkauft“. Wichtige Flächen für eine touristische Entwicklungen werden aus der Hand gegeben – wollen wir das?

Grundsätzlich ist das Betreten der Deiche nach dem Deichschutz verboten. Zur zeit werden aber großzügige Genehmigung durch die Deichsicherungsbehörde im Einvernehmen mit den Deichbänden geschlossen. Kann sich diese gelebte Praxis ggf. auch wieder ändern?

Welche langfristigen Auswirkung hat eine solche Entscheidung – vor dem Hintergrund des Klimawandels, der unweigerlich mittelfristig zu einer weiteren Erhöhung des Deiches führt - auf den Strand?

Der alte Deich bleibt als zweite Deichlinie erhalten und das Quellbad wir damit Poldergebiet. Was hat dass für Konsequenzen?

Zwar bedeutet die zweite Baulinie auch die Befreiung vom jetzigen Abstandsgebot (eine Bebauung muss 40 m Abstand zum Deichfuß halten). Doch wollen wir wirklich die Bebauung bis an die jetzige alte Deichlinie rücken lassen, nur um noch mehr Kohle aus dem Grundstück zu holen? (Mir ist im Moment nicht klar, ob die Verkaufspläne schon wirklich auf diese neu gewonnen Baufläche reflektieren – aber es ist zu befürchten).

 

 

6. Diskussionspapier

Konzept der Verwaltung und Dorferneuerung Dangast

 

Dorferneuerungsplan: Laufzeit bis 2018, 1,2 Millionen Landesfördermittel , Förderquote bis zu 50 Prozent (für private Investoren bis zu 30 Prozent), Gegenfinanzierungen durch die Stadt (oder private)

 

Die SPD/CDU/FDP-Gruppe hat bei ihrer Unterstützungszusage für die Dorferneuerung klar gestellt, dass diese Unterstützung natürlich inhaltlich mit den Verkaufsabsichten des Kurzentrums abgestimmt werden. Und das ist konsequent.

 

Einige der öffentlichen Maßnahmen überschneiden sich mit ggf. mit der Ertüchtigung der Deichlinie:

O7 - Gestaltung für einen Öffentlichen Platz (Ecke: An der Rennweide - Edo Wiemken-Str)

E4 - Umgestaltung der Straße an der Rennweide

(hier sollte man vor Start der Maßnahme unbedingt die Planungen der neuen Deichlinie abwarten. Ggf. muss/möchte man die Deichlinie auf die Straße „An der Rennweide“ verlegen. Wir wollen ja kein zweites Schilda bauen.)

 

...andere überschneiden sich mit Verkaufskonzept der Kurverwaltung:

T8 – Tennisplatz/ehemalige Sandkuhle/Kuranlage

O3 – Gestaltung der Nordspitze Edo-Wiemken-Straße

 

Diese Maßnahmen werden durch den Mehrheitsbeschluss des Rates (wiedereinmal den Verkaufsplänen den Vorrang zu geben) auf unbestimmte Zeit aufs Eis gelegt, wenn nicht sogar (sollten sie die Pläne wirklich durchsetzen) zur reinen Makulatur. Schade um die Zeit und das Engagement, das der Arbeitskreis in diese Themen gesetzt hat.

 

Ja, warum erwähne ich das? Na, weil die MMW schon 2009/10 bezogen auf die Attraktivierung der Kuranlage ähnliche Pläne als Sofortmaßnahmen beantragt hatte.


Die Sofortmaßnahmen Dangast:

1. Sperrung des nordwestlichen Pfades, der an der Kuranlage vorbeiführt

  1. Eingangsituation zur Kuranlage verändern

  2. Treppenanlage vom Deich (Quellbad) zum Kurpark und Kuranlage

     

Leider wurde von diesen kleinen Maßnahmen keine einzige umgesetzt, weil die Kosten (ich meine 10.000 bis 15.000,- €), die die Kurverwaltung ermittelt hatte zu hoch waren.

 

Doch irgendwie ärgert mich dieser Umgang mit unseren Anregungen – hier wird anstatt nach Lösungen und Finanzierungsmöglichkeiten zu suchen, immer nur argumentiert „es ist zu teuer“ und verfällt in Untätigkeit zurück (die Kuranlage soll ja sowieso unter den Hammer).

 

Bitte gehen Sie mal - sehenden Auges - vom Parkplatz zur Kuranlage und tun Sie mal so, als wenn Sie ein ortsfremder DanGast wären. Sie werden den Eingang zur Kuranlage nicht finden (rechtwinklig hinter Bäumen und Gestrüpp versteckt). Dafür lädt der breite Zulieferer-Weg (parallel zur Kuranlage) zum flanieren ein - vorbei an parkenden Lieferwagen und abgestellten Stückgut – Klasse! Aber aus Sicht der Gäste ist es natürlich auch der bequemere Weg, weil man dann am Ende (beim Haus Tante Clara) zumindest als älterer Mensch auch bequem auf den Deich zum Quellbad kommt, während am Ende des Weges, der über die Kuranlage führt schon etwas sportlicher sein muss, um den Deich über die steile Pflasterung zu erklimmen.

 

Der Arbeitskreis Dorferneuerung hat dieses Problem gut aufgearbeitet. Wenn man sich versteckt, kann man nicht erwarten das man gefunden wird. Kein privater Geschäftsmann würde so handeln. Die Vorteile dieser Maßnahme liegen auf der Hand. Durch eine kundenfreundliche Gestaltung der Eingangssituation und Wegführung könnte der Bekanntheitsgrades der Kuranlage gesteigert und die Nachfrage erhöht werden.

 

Sollte sich der Rat der Stadt Varel noch einmal umorientieren, schlägt die MMW vor, dieser Maßnahme der Dorferneuerung oberste Priorität einzuräumen, um die Vermarktungschancen und Wettbewerbsfähigkeit der alten Kuranlage zu erhöhen.

 

Doch sollte sich der Rat nicht zulange Zeit lassen. Die 50 % - Förderung läuft 2018 aus.

 

Mit freundlichen Grüßen

Iko Chmielewski

 

 

7. Diskussionspapier/ Ressourcenverbrauch und Betriebskosten

 

In den vorherigen Diskussionspapieren spielten - immer mal wieder - die Betriebskosten eine entscheidende Rolle.

 

Im ersten Papier haben wir uns deshalb eingehend damit beschäftigt, wie wir die Betriebskosten der alten Kuranlage nachhaltig reduzieren können: Diese Maßnahmen lassen sich relativ leicht berechnen, weil die Parameter der Ausgangslage (Restwert der Anlage, Investitionsbedarf, realer Flächenbedarf der Kernverwaltung und frei „verkäuflicher“ Anteil, der nicht mehr genutzt wird) bekannt sind.

 

Doch leider müssen wir uns bei den von uns geäußerten Ideen auch immer fragen, was ist eigentlich mit den Ideen der Kurverwaltung, die die Mehrheitsgruppe verfolgt.

 

Während die Betriebskosten der alten Kuranlage mit 300.000,- € und einem zusätzlichen Investitionsstau als Argumentationshilfe herangezogen werden, um den Bürgern und Politikern den Abriss der alten Anlage leichter zu machen, werden

die Betriebskosten der neuen Anlage eigentlich nur am Rande erwähnt – Nach dem Motto: „Ach ja, die muss man auch irgendwann einmal ermitteln“.

 

Für die MMW ist die Frage nach den späteren Betriebskosten immer schon zentral gewesen. Dies gilt für den Quellbadneubau genauso, wie beim Technologiezentrum. Leider wurden unsere Mahnungen, dass die Wirtschaftlichkeitsberechnungen dieser kommunalen Unternehmungen nicht realistisch und belastbar sind immer in den Wind geschlagen. … und leider haben wir immer recht gehabt.

 

Deshalb hier schon einmal vorweg unsere Fragen und Bedenken bezüglich der Betriebskosten eines Neubaus. Das Konzept geht davon aus, dass neben dem notwendigen Deich (1,2 Millionen Eigenanteil der Stadt) eine neue Kuranlage am Strand entsteht. Die Investitionen nur für den reinen Ersatzbau werden auf insgesamt 4,5 Millionen Euro (2,28 Millionen Eigenkapital aus dem Flächenverkauf plus öffentliche Zuschüsse) geschätzt.

 

(Es ist selbstredend, dass die MMW natürlich nicht glaubt, dass diese Kosten für das, was man dort errichten möchte, ausreichen. Aber wir sind ja nicht in der Kirche, die Mehrheitsgruppe lässt ja gerade diese Schätzungen prüfen.)

 

Doch unabhängig davon ist folgendes in die Überlegungen einzubeziehen und zu bewerten.

 

Um die Investitionen gegen zu finanzieren, müssen 6,5 ha Land aus dem städtischen Besitz versilbert werden. Das führt zur Veränderung des Vermögens sowie der Schulden in der Bilanz. Der Vermögenswert „Land“ (die 6,5 ha plus die Fläche des Sommerdeiches – Verkaufswert rund 6 Millionen), die alte Kuranlage (Restwert bereinigt um die Restschulden) werden heraus gebucht und dafür erscheint dann als neuer Vermögenswert (insgesamt 4 Millionen) eine Immobilie beim Quellbad.

Rund 1,2 Millionen des Verkaufserlöses gehen nach den Schätzungen im Konzept direkt als verlorener Zuschuss an den II. Oldenburgischen Deichband - tauchen insofern nicht mehr in der Bilanz auf.)

 

Abschreibungskosten und Kapitalverzinsung

Für die neue kostenrechnende Einrichtung muss natürlich der Ressourcenverbrauch durch Abschreibung und die Verzinsung des eingesetzten Kapital in den Betriebskosten der Kurverwaltung abbildet werden. Bei einem minimalen Ansatz von 1,25 % für die Abschreibung und 1, 25 % für die Kapitalverzinsung, wären dies schon

100.000,- € pro Jahr, die der Eigenbetrieb zusätzlich erwirtschaften muss. Wollen wir nicht nur das Erbe unser Kinder (Land) verfrühstücken, müsste natürlich die Rücklage für eine Ersatzinvestition über die Abschreibung und Kapitalverzinsung wesentlich höher sein, damit man den Wertverlust der Immobilie bei einer Inflationsrate von 2,5 % später auch ausgleichen kann.

 

Sonst steht man nach 30 Jahren (länger scheinen ja bei uns die Gebäude nicht zu halten) mit leeren Händen da. Grundstücke versilbert -. Neue Kuranlage wieder abgängig.

 

Kosten für die ständige Instandhaltung

Doch natürlich muss ein Gebäude auch ständig gepflegt, renoviert und die Gebäudetechnik gewartet werden. Diese Kosten dürfen, da sich der Neubau dann in der ersten Baulinie zur stürmischen und salzigen Nordsee befinden, auf keinen Fall zu niedrig angesetzt werden. Hier wirken mechanische (z.B. starke Stürme) und chemische Prozesse (Korrosion) in einem weit aus stärkeren Maße, als im Deichhinterland. Die Kosten für die ständige Instandhaltung kann die MMW z.Z. nicht quantifizieren. Wir gehen jedoch nicht davon aus, dass sie nicht viel günstiger sein wird, als die des Altbaus (wenn wir einmal von dem Investitionsstau durch Untätigkeit einmal absehen)-

Sollte jedoch auch noch „spinnerte“ Ideen - wie z.B. eine Seebrücke - innerhalb des neuen Konzeptes realisiert werden, garantieren wir sogar drastisch steigende Kosten für die Bauunterhaltung pro Jahr.

 

Betriebskosten

Die entscheidenden Betriebkosten sind mittlerweile die Kosten für Wärme und Energie. Hier kann natürlich ein energetisch überplanter Neubau - gegenüber einen seit Jahren nicht renovierten und modernisierten Gebäudekomplex - punkten.

 

Dennoch fallen auch hier natürlich solche Kosten an. Die Frage ist also nur in welcher Höhe und in welchem Verhältnis stehen sie zu den Kernaufgaben der Kurverwaltung.

 

Bei der Alten Kuranlage sind wir nach und nach dazu über gegangen, unsere Betriebskosten entscheidend zu senken, in dem wir nicht rentable Angebote (Bewegungsbad) vom Netz genommen oder „privatisiert“ (Sauna) haben. Könnte man (siehe unser 1. Diskussionspapier) die Gebäudetechnik modernisieren und separieren, könnten diese Kosten auch hier weiter drastisch gesenkt werden.

 

Bei den neuen Plänen, scheint man aber den Einsparprozess durch „gesund schrumpfen“ (Rückbesinnung auf die Kernaufgaben) wieder umzukehren. Hier kann man sich gedanklich wieder Wellnessbereich, Sauna, Räume für das Nationalparkhaus vorstellen. Dies bedeutet, dass wieder einmal die öffentlich Hand in Vorleistung geht, Geschäftsflächen entwickelt und bezahlt, die wir dann nicht mit den realen Kosten *) rvermieten (zumindest ist das der Stadt, nach meiner Kenntnis bisher noch nie gelungen) oder ggf. gar nicht am Markt platzieren können (also das Risiko der Investition und der anschließenden Unterhaltung eines Leerstandes - wie so oft - selbst tragen).

 

Ein nicht zu unterschätzender Bestandteil der neuen Betriebskosten könnte im Bereich der Sicherung der Anlage in der Herbstsaison entstehen. Will man die Anlage nicht nur über den neuen 10 Meter hohen Deich erschließen (Stichwort Barrierefreiheit, Zulieferer) muss der Deich an einer Stelle geschlitzt werden, und dann je nach Saison mit mobilen Elementen sturmflutsicher gemacht werden. Wo diese (nicht gerade hübschen) Stahlelemte gelagert werden und wer für die Kosten des Aufbaus aufkommt, sollte ebenfalls schon jetzt geklärt werden.


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